La rupture de bail, c’est-à-dire le départ d’un locataire, a été assoupli par la loi Alur du 27 mars 2014. Les cas d’obtention d’un délai de préavis réduit ont donc augmenté. En effet, à la base, lorsque le locataire décide de rompre un contrat de location, il se doit de respecter un délai de préavis d’une durée de 3 mois à partir du jour ou le propriétaire est tenu au courant.
Les conditions du délai de préavis réduit
Les conditions du délai de préavis réduit
Si la durée d’un préavis de location est généralement de trois mois comme indiqué plus haut, elle peut être réduite à un mois dans les cas de perte d’emploi, de premier emploi, de mutation, lorsque la personne est âgée de 60 ans et plus avec un état de santé nécessitant un changement de domicile (après attestation par un certificat médical), ou alors pour les bénéficiaires du RSA. Avec la loi Alur, la condition d‘âge a été supprimé en ce qui concerne le cas de l’état de santé et rajoute les cas où le locataire perçoit une allocation pour un adulte handicapé, les bénéficiaires de logement HLM, et tous les locataires qui vivent dans la zone d’encadrement des loyers.
Les cas où le bailleur récupère son logement
Les cas où le bailleur récupère son logement
Un propriétaire de logement n’a le droit de reprendre son bien que lorsque le contrat de location touche à son terme ou au moment d’un renouvellement, c’est-à-dire trois, six ou neuf ans pour un particulier ou SCI, et six ou douze ans pour une entreprise ou une association. Cependant, les raisons qui devraient l’amener à le faire doivent être précisées : une éventuelle vente, habiter le logement, y loger un membre de la famille, ou alors en cas de problèmes sérieux avec le locataire (retards de loyers, gros conflits, …).
Les obligations du propriétaire de logement envers le locataire
Les obligations du propriétaire de logement envers le locataire
Lorsque le bailleur a des intentions de récupérer son bien et ainsi d’y déloger les locataires, il se doit de les informer au moins six mois avant le fin du bail. A cette règle, la loi Alur y a rajouté le fait qu’il doit y joindre une notice d’information dont le contenu est à définir par arrêté.
Si le logement servira à y loger un proche, le bailleur doit indiquer son nom mais aussi la nature du lien de parenté.
En cas de vente, le nouveau propriétaire ne pourra pas donner congé au locataire tant que le premier renouvellement n’arrive pas à son terme. Le congé pour reprise peut par contre être donné une fois que le contrat touche à sa fin si cela arrive plus de deux ans après l’acquisition.
L’état des lieux de sortie
L’état des lieux de sortie
Quand un locataire rend un logement loué, le propriétaire doit automatiquement faire le compte de tout ce qui est dû en termes de charges et de loyers. L’état des lieux est également comparé : celui à l’entrée et à la sortie. Cela permet de vérifier si l’occupant a respecté ses obligations : entretien courant du logement avec ses équipements, réalisation des réparations lui incombant. Il faut savoir que le locataire n’a pas le droit de remplacer ni de remettre à neuf ce qui s’est usé. Une grille de vétusté est à annexé au bail. Ainsi, si par exemple le papier peint d’un mur venait à s’arracher, le locataire n’aura pas à le rembourser si cela s’est passé au cours du déménagement. C’est la grille de vétusté qui permettra d’établir un abattement sur le devis de réparation.
Le dépôt de garantie et les réparations
Le dépôt de garantie et les réparations
Un propriétaire peut conserver une partie du dépôt de garantie pour financer les réparations de toutes lé dégradations causées par le locataire. Mais cela comporte une condition : la justification de ces frais avec la présentation d’un devis par exemple.
En outre, un locataire n’est pas en droit de ne pas payer le dernier loyer.
Pour ce qui est de l’état des lieux de sortie, il devra être établi selon les modalités à définir par décret et ne pourra être facturé, contrairement à l’état des lieux d’entrée. Lors de la remise des clés, le locataire devra aussi communiquer sa nouvelle adresse. Le propriétaire a deux mois pour restituer le dépôt de garantie mais pour les contrats signés depuis le 27 mars 2014, ce délai est réduit à un mois par la loi Alur dans le cas où l’état des lieux de sortie est pareil à l’état des lieux d’entrée.
La sanction des retards de restitution du dépôt de garantie
La sanction des retards de restitution du dépôt de garantie
Les contrats de location ayant été signé avant le 27 mars 2014 endurent une pénalité calculée en fonction du taux d’intérêt légal en cas de retard de restitution du dépôt de garantie. La base du taux d’intérêt légal est de 0.04% en 2014 ; somme qui est majorée de 0.003% par mois de retard. La loi Alur propose une indemnité égale à 10% du loyer mensuel pour chaque mois de retard commencé. La sanction devient ainsi plus lourde. Le montant est en effet plus significatif pour les contrats signés après le 27 mars 2014.
Les locataires âgés
Les locataires âgés
Pour les baux signés à partir du 27 mars 2014, le propriétaire ne pourra plus refuser un renouvellement de contrat si le locataire est une personne âgée de plus de 65 ans si auparavant cela était de 70 ans, sauf dans le cas où il lui propose un autre logement qui correspond à ses besoins. Il s’agit d’une protection accordée aux locataires dont les revenues sont inférieures au plafond d’attribution des logements conventionnés. En ce qui concerne une personne seule qui vit en région parisienne par exemple, il est de 23 019 euro par an en 2014. Avant la loi Alur, le plafond de revenus à ne pas dépasser était de 1.5 fois le Smic annuel. La mesure n’est alors plus applicable si le propriétaire est âgé de plus de 65 ans.
Bonjour je viens de me mettre en congé parental et mon conjoint en CDI comme mon congé parental est jusqu’à ma fin de mon cdd mon contrat a été suspendu nous souhaitons donc déménager pour se rapproche du travail de mon conjoint qui est a 55 km mais sachant qu’il y travail depuis 2 ans peut on prétendre à la réduction de preavis ????