Pour les propriétaires de logements qui souhaitent les mettre en location, il existe deux choix qui s’offrent à eux : opter pour une location vide ou alors choisir la location meublée. Le contenu du contrat de location ainsi que les règlements diffèrent pour chacune de ces deux solutions. A chaque bailleur de choisir selon ce qui lui convient le mieux. Faut-il donc opter pour une location vide ou une location meublée ?
Les règles de bail
Les règles de bail
Le contenu du bail n’est évidemment pas le même pour une location vide et pour une location meublée.
Pour un logement déjà meublé, les termes du contrat sont plus souples et conviennent plus à de jeunes locataires. Le plus souvent, il s’agit de jeunes étudiants en quête d’un logement à durée limitée. Le bail d’une location meublée dure au moins une année mais cela peut être réduit à 9 mois dans le cas, justement, d’un locataire étudiant. Quant au délai de préavis en cas de rupture de contrat, il est de 3 mois si l’initiative provient du bailleur mais de 1 mois si c’est le locataire qui décide de prendre congé.
La location vide est plus complexe et est plus rentable sur du long terme. Elle convient donc à des locataires recherchant la stabilité et la pérennité, à savoir les familles. En effet, sa durée minimale est de 3 ans et en cas de rupture de contrat, le délai de préavis est de 6 mois si c’est le bailleur qui en a décidé. Par contre, si les locataires d’un logement vide décident de prendre congé, la durée du préavis est de 3 mois, réductible à 1 mois sous certaines conditions.
La fiscalité de bail d’habitation
La fiscalité de bail d’habitation
Côté fiscalité, il existe également des différences en fonction du type de location, meublée ou vide, dans la déclaration des revenus. Pour une location sans meubles, les loyers sont catégorisés dans la classe des revenus fonciers. Pour une location meublée, les revenus sont plutôt classés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux ou BIC.
Pour le cas d’une location vide, lorsque le bailleur possède des revenus fonciers ne dépassant pas les 15 000 euros annuel et qu’en plus il ne bénéficie pas de régime de défiscalisation associé à ces revenus, c’est le rôle du régime micro-foncier de lui offrir un abattement de 30% sur ces revenus fonciers imposables. Si au contraire le bailleur gagne des revenus fonciers de plus de 15 000 euros et qu’il dispose d’un régime de défiscalisation ou ne veut pas obtenir un régime micro-foncier, il est imposé au régime réel avec lequel aucun abattement n’est offert. Toutefois, cela prend en compte la déduction des charges payées par le bailleur.
Pour une location meublée, le bailleur non professionnel avec des revenus locatifs de moins de 32 900 euros annuel est affilié au régime micro-BIC. Il bénéficie d’un abattement automatique de 50% sur ses revenus imposables, incluant une déduction d’au moins 305 euros par an. Il est également asservi à ce qu’on appelle la CFE ou Cotisation Foncière des Entreprises avec un montant que les collectivités territoriales fixent ; au minimum, ce montant est de 214 euros par an.
Conclusion
Finalement, le choix entre une location vide et une location meublée dépend de l’attente personnelle du bailleur envers ses locataires. Toutefois, bien que les termes du contrat pour une location meublée soient moins complexes et engageants que ceux pour une location vide, la location meublée peut avoir plus de désavantages. En effet, puisque les locataires de ce type de logement risquent de changer souvent, cela entraine plus de démarches administratives à effectuer par le propriétaire. Il faut entre autres remplir les formulaires en vue de la déclaration de l’activité commerciale pour obtenir le numéro SIRET. En plus, cela peut aussi être source d’incertitude dans la mesure où le logement peut rester inoccupé pendant longtemps après le départ d’un locataire. Les propriétaires de logement meublé sollicitent souvent l’aide d’une agence immobilière pour toutes les paperasses et la recherche de locataires, ce qui n’est pas gratuit et représente donc des dépenses additionnelles.
