Mettre un bien encore occupé par un locataire à vendre est tout à fait faisable. Cela nécessite cependant le respect de certaines procédures selon le type de logement : un logement vide ou un logement occupé. Dans la plupart des cas, les propriétaires décident d’attendre que le bail soit à terme avant de vendre leur bien libre ; cela est plus simple côté procédure : la règle est de donner congé six mois au minimum avant la fin du contrat. Cependant, d’autres cas peuvent se présenter et c’est là tout l’intérêt d’en savoir un peu plus sur la vente d’un logement en location. Voici donc les bonnes questions à se poser avant de mettre un bien en location sur le marché.
Peut-on demander au locataire de quitter le bien avant la fin du bail ?
Un contrat de logement se renouvelle tous les trois ans pour une location non meublée et tous les ans pour un logement meublé. Durant toute la durée du contrat, le locataire a le droit de donner son préavis, quel que soit le moment. Cependant, le propriétaire ne peut demander à son locataire de quitter les lieux tant que le bail n’est pas arrivé à son terme. Il faudra donc attendre la prochaine échéance avant de pouvoir demander à un locataire de quitter le logement. Sinon, la vente du bien en étant occupé est la seule option à envisager.
Quelles sont les procédures pour une vente de logement occupé ?
Dans le cas d’une vente de logement occupé, le bien devra subir une décote. Cette dernière variera en fonction de la durée du bail qui reste à parachever mais également en fonction du type de bail, du montant du loyer, et d’un tas d’autres facteurs. Il peut alors arriver qu’un logement occupé par un locataire protégé, mais dont le loyer est modique, subisse une décote pouvant atteindre 40 % à 50 %. Par contre, un studio meublé, très convoité par les investisseur et ayant déjà un locataire en place, subira une décote très faible. Un propriétaire souhaitant vendre son bien encore occupé n’est pas obligé d’informer le locataire de ses intensions de vente. Cependant, le bailleur a tout intérêt à le faire pour les raisons suivantes : le locataire pourrait se porter acquéreur du bien, ce qui faciliterait les choses et aideraient à gagner du temps ; le logement mis en vente devra être visité par les potentiels acquéreurs. Ensuite, dès que le bien a trouvé acheteur, le contrat de location se poursuit normalement avec le nouveau propriétaire dans les mêmes conditions.
Quelles sont les procédures pour une vente de logement vide ?
Si le locataire décide d’attendre la fin du contrat pour vendre son bien libre, il faut donner congé au moins six mois à l’avance par lettre recommandée ou par acte d’huissier. Il est tout de même conseillé de prévoir quelques jours, voire même quelques semaines de marge car la lettre recommandée peut ne pas parvenir au locataire à temps. Cela laisse également le temps de faire appel à un huissier si jamais le locataire ne réceptionne pas la lettre recommandée. Dans ce cas, il suffit juste d’un avis de passage. Le congé mentionnera alors le prix et fera déjà objet d’offre de vente pour le locataire qui est prioritaire sur l’achat dans un délai de deux mois. S’il accepte l’acquisition du bien, il disposera de deux mois supplémentaires pour réaliser l’achat (quatre mois si le locataire a recours au prêt pour réaliser le projet). Si le locataire ne souhaite pas acheter le bien, le congé prend effet après les deux mois de réflexion et il devra enfin quitter les lieux aux terme du contrat.