Lorsqu’il s’agit de baux commerciaux tout comme tous les autres types de bail, il existe certaines clauses à vérifier et à surveiller avant toute signature : durée, montant du loyer, dépôt de garantie, activités autorisées, … bref, autant de choses à discuter sans parler des divers types de locaux pouvant faire l’objet de bail commercial. En effet, même si un bail non commercial est signé et que le locataire décide ensuite d’exercer des activités commerciales dans le local, le statut des baux commerciaux ne peut s’y appliquer.
Le choix du bail
Le choix du bail
Le choix du bail approprié à son activité est important. Il existe en effet des baux commerciaux renouvelables en fin de location et des baux précaires qui sont de plus courtes durées et qui ne sont ainsi pas renouvelables en fin de location. Ces baux précaires durent au maximum deux ans et sont également disponibles pour un usage commercial. Ils sont surtout intéressants pour les jeunes entreprises qui commencent tout juste et font un essai de leur commerce à moindre prix vu que le loyer à payer à l’avance n’est que de deux mois.
Le choix de la bonne durée initiale
En général, un bail commercial dure neuf ans au minimum avec possibilité de renouvellement du contrat à son terme. Ce renouvellement n’aura toutefois pas lieu si jamais les activités ne sont pas conformes au contrat ou si le locataire n’y exerce même pas son activité. Il est possible de signer un bail commercial d’une durée de neuf ans pile ou plus mais pour mieux prévoir, il vaut mieux opter pour la durée initiale de neuf ans.
Le loyer de départ
Le loyer de départ
Le loyer des baux commerciaux est totalement libre et n’est donc pas règlementé par des loyers de référence ou le loyer des locataires précédents. Cependant, certains critères sont à prendre en compte : l’agencement des locaux, l’emplacement, la surface, le nombre et la nature des commerces que le bail autorise, le standing, la présence ou non de pas-de-porte à payer.
La valeur locative et judiciaire des locaux
Lorsqu’il s’agit de baux commerciaux, la valeur locative est à distinguer de la valeur locative judiciaire. Cette dernière est fixée par un juge s’il y a contestation du prix du loyer tandis que la valeur locative à proprement parlée est reliée au jeu de l’offre et de la demande mais aussi au prix du marché. Pour fixer la valeur judicaire, le juge tient en compte de la destination des lieux, des caractéristiques du local, des facteurs locaux de commercialité et des obligations des parties en plus du prix du marché. C’est la raison pour laquelle il existe parfois de grandes différences entre les deux valeurs.
Les charges et le dépôt de garantie
Les charges et le dépôt de garantie
La clause sur les charges d’un bail commercial est à examiner et à suivre de près puisque leur statut ne mentionne pas la liste des charges récupérables par le propriétaire. Les répartitions est donc discutable. Mais l’obligation pour le locataire de payer des charges survenant au bailleur doit être mentionné dans le contrat. Les dépenses d’entretien ainsi que les petites réparations sont à la charge du locataire tandis que les grosses réparations reviennent au bailleur. Pour ce qui est du dépôt de garantie, dans le cas où le loyer est payable à l’avance, le montant est égal à un trimestre de loyer, en termes général. Par contre, ci le loyer est payable à terme échu, le montant s’élève à l’équivalent de deux trimestres de loyer. Il est à noter que le bailleur ne peut en aucun cas réclamer la TVA sur le dépôt de garantie.
