Dans un contrat de location les deux parties, c’est-à-dire le locataire et le propriétaire, sont tenus de respecter quelques obligations selon la loi en vigueur. En ce qui concerne la rupture de bail par exemple, un locataire de logement est en droit de le quitter à tout moment en cours de contrat mais il est toutefois tenu d’avertir le bailleur de son congé par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte d’huissier, ou encore en main propre contre récépissé ou émargement. Il est également obligé de respecter un délai de préavis de trois mois à compter de la réception de la lettre de notification par le propriétaire. Ces obligations du locataire sont régies par la loi loi n° 89-462 du 6/7/1989 modifiée : articles 12 et 15. Ce délai de préavis peut être réduit à un mois dans certains cas précis prévus par la loi selon l’article 15-I et il peut même arriver que l’on annule le bail de location sans préavis de location, voire sans obtention de l’accord du bailleur. Mais comment faire dans ce cas ? Quelles sont les conditions ?
Logement insalubre ou indécent
Logement insalubre ou indécent
Ce sont les tribunaux qui accordent le droit de quitter un logement sans respect d’un délai de préavis lorsque celui-ci est indécent ou insalubre. Il s’agit d’un jugement au cas par cas mais de manière générale, parmi les types d’habitations qui peuvent justifier un départ sans préavis se trouvent les logements subissant une grande humidité pouvant causer de sérieux problèmes de santé aux locataires, ou encore ceux dont l’installation électrique est jugé dangereux pour les occupants, mais aussi ceux ne bénéficiant pas d’eau pendant un certain laps de temps. Il est alors tout à fait légitime de quitter les lieux le plus rapidement possibles avant que cela ne soit plus grave.
Preuves
Il faut toutefois savoir que lorsqu’un locataire souhaite quitter son logement sans préavis, il est tenu de rassembler un maximum de preuve sur l’état insalubre et indécent de l’endroit. Il a plusieurs alternatives pour ce faire, comme le constat d’huissier, un état des lieux, des certificats médicaux, ou encore montrer les copies des demandes faites au propriétaire pour des travaux.
Délai de prévenance
Délai de prévenance
Même sans préavis, le locataire est quand même tenu de prévenir le bailleur de son souhait de quitter le logement sauf dans des cas vraiment extrêmes. Il lui faut adresser une lettre de congé envoyée en recommandé avec accusé de réception. Dans cette lettre doit être mentionnées les raisons de son congé avec les preuves jointes à la lettre (pièces à disposition pour justifier l’état du logement).
Que faire si le locataire ne respecte pas ses obligations ?
Si ces démarches ne sont pas respectées et que le locataire quitte tout de même son logement sans le délai de préavis prévu, le propriétaire peut lors prendre des précautions.
- Il faut en premier lieu essayer des tentatives amiables. Puisque le bailleur ne peut pas reprendre possession des lieux et changer les serrures sans qu’une autorisation judiciaire ne le lui permettent, il va falloir opter pour une approche douce afin d’éviter une sanction pénale. Ainsi, du moment que le locataire n’a pas encore averti le propriétaire de son départ et que les clés lui sont toujours en possession, il reste titulaire du contrat malgré qu’il ait quitté les lieux. Il faut donc s’assurer qu’il s’agit d’un départ définitif en recueillant le plus de preuves possibles, par écrit autant que possible : la Caisse d’Allocation Familiales ou la Mutualité Sociale Agricole a fait part du transfert de son dossier d’aide au logement ; des témoins l’ont vu déménager ses affaires ; les abonnements eau et électricité ont été interrompus ; etc. Un huissier de justice peut aussi se rendre sur les lieux pour les constatations utiles même s’il n’a pas le droit de pénétrer dans le logement. Une fois que toutes les preuves démontrent que le locataire ont définitivement quitté les lieux, il est nécessaire de se mettre en contact avec lui pour lui prévenir des conséquences de ses actes : responsabilités en cas d’incendie, loyers cumulés, etc. afin qu’il puisse rendre les clés. S’il est impossible de le joindre directement, une lettre recommandée avec avis de réception ou un acte d’huissier doublé d’un courrier simple à l’adresse de la location peut lui être adressée. Il pourrait en effet revenir récupérer son courrier ou souscrire un suivi postal. On peut aussi essayer d’envoyer le même courrier à une adresse de ses proches comme un membre de sa famille ou son employeur, en veillant bien à mentionner « confidentiel » sur l’enveloppe. Lorsque la tentative amiable échoue, il ne reste plus qu’à saisir la justice.
- Personne ne souhaite en arriver là mais lorsqu’il le faut, il est nécessaire d’opter pour des recours judiciaires. La juridiction compétente est le Tribunal d’Instance du domicile du défendeur c’est-à-dire du logement loué. Le but est de faire constater judiciairement que le contrat de location est résilié pour ensuite être autorisé à reprendre possession de l’endroit. La chose à faire est d’abord de contacter un huissier de justice qui ira procéder à la procédure d’abandon du domicile. On peut aussi faire appel à un avocat pour faire délivrer une assignation au locataire à sa nouvelle adresse si elle est connue ou au dernier domicile connu (l’adresse des lieux loués) en vertu de l’article 659 du Code de Procédure Civile : « Lorsque la personne à qui l’acte doit être signifié n’a ni domicile, ni résidence, ni lieu de travail connus, l’huissier de justice dresse un procès-verbal où il relate avec précision les diligences qu’il a accomplies pour rechercher le destinataire de l’acte. Le même jour ou, au plus tard le premier jour ouvrable suivant, à peine de nullité, l’huissier de justice envoie au destinataire, à la dernière adresse connue, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, une copie du procès-verbal à laquelle est jointe une copie de l’acte objet de la signification. Le jour même, l’huissier de justice avise le destinataire, par lettre simple, de l’accomplissement de cette formalité. […] ». Normalement, le juge des référés est compétent. Si le propriétaire est assuré au titre de la protection juridique et qu’il est couvert pour ce genre de cas, les frais occasionnés pourront être pris en charge. Aussi, sous condition particulière de ressources, une aide juridictionnelle totale ou partielle peut lui être accordée. Dès le premier impayé, si le propriétaire a souscrit la garantie des risques locatifs ou GRL ou encore une autre assurance de ce type, il doit faire une déclaration de sinistre dans les conditions prévues dans le bail. Selon l’article 1686 alinéa 2 du Code Général des Impôts précise que « Dans le cas de déménagement furtif, les propriétaires et, à leur place, les principaux locataires sont responsables des sommes dues au titre de la taxe d’habitation de leurs locataires s’ils n’ont pas, dans les trois mois, fait donner avis du déménagement au comptable public [chargé du recouvrement des impôts directs]». Cela signifie qu’il faut absolument signaler aux Impôts ce départ furtif du locataire dans les trois mois qui suivent les constatations. Les Impôts sont en effet en droit de réclamer la taxe d’habitation du logement loué au locataire si cette signalisation n’est pas faite au plus vite.
Conclusion
Quitter un logement sans préavis de location n’est pas légale mais c’est tout à fait faisable dans certaines conditions contraignant de le faire validées par la justice. Si le locataire ne respecte pas ses obligations et annule un bail sans en notifier le bailleur et sans respect du délai de préavis prévu, des précautions sont à prendre pour que le propriétaire récupère son logement sans risque de sanctions judiciaires.
