Le contrat de sous-location
Pendant les vacances, de nombreuses personnes quittent leur logement pour quelques temps et au lieu de laisser l’habitation tout en continuant à payer le loyer, la sous-location est envisagée par beaucoup. Il s’agit d’une solution rentable dans la mesure où on perçoit un loyer pendant que des gens gardent la maison en y logeant durant son absence. Cependant, des règles régissent ce genre de location. En effet, la sous-location peut ne pas être légale. Voici quelques explications sur ce type de location afin d’éviter les embrouilles :
Le cas d’un logement vide et d’un logement meublé
Le cas d’un logement vide et d’un logement meublé
Qu’il s’agisse d’un bail de location vide ou de location meublée, une loi est chargée de fixer leurs règles dans la mesure où le logement constitue l’habitation principale du locataire. Selon ces règlements qui se trouvent dans l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989, la sous-location est interdite. On retrouve d’ailleurs cette mention dans la notice d’information qui est normalement obligatoire en annexe aux contrats de location de logement depuis le 1er août 2015. Le locataire est donc tenu de respecter ces termes de la loi même une fois qu’il a signé le contrat de location. Avant 2014, lorsque la loi Alur n’était pas encore entrée en vigueur, les locations vides seules étaient concernées par cette interdiction de sous-location. Mais en pratique, cette interdiction devrait être systématique si l’on se réfère aux contrats-types des locations meublées. En conclusion, la sous-location a toujours été interdite pour le logement vide mais aussi pour le logement meublé. La loi Alur du 27 mars 2014 n’a fait que rendre cette règle officiellement homogène pour les deux cas : la location non meublée et la location meublée. Le locataire n’est donc clairement pas autorisé à sous-louer son logement sauf si le propriétaire est d’accord et qu’il le note par écrit. Dans ce cas, une fois l’accord du propriétaire obtenu, le locataire n’a pas le droit de sous-louer le logement plus cher que le tarif qu’il verse lui-même au bailleur. Aussi, le locataire est tenu de joindre une autorisation écrite du propriétaire ainsi que la copie de son bail au contrat de sous-location. Il est à noter que lorsque les logements loués ne constituent pas une résidence principale pour le locataire, ils sortent alors de ce cadre juridique encadrant la sous-location. Pour un logement de fonction ou une résidence secondaire à louer par exemple, aucune interdiction n’est stipulée par la loi en ce qui concerne leur sous-location même si la plupart des contrats-types utilisés pour la location l’interdisent.
Le cas d’un logement social
Dans le cas d’un logement social, sa sous-location intégrale est interdite par la loi. Le locataire risque même d’encourir une amende de 9 000 euros s’il déroge à cette règle. Par contre, la sous-location est possible s’il ne s’agit que d’une partie du logement social et que le sous-locataire est une personne âgée de moins de 30 ans ou de plus de 60 ans. Il est alors requis d’en informer l’organisme bailleur via une lettre recommandée avec accusé de réception. Le montant du loyer est à fixer en fonction de la surface occupée par le sous-locataire.
Le contrat de sous-location
Le contrat de sous-location
Il est toujours important de rédiger un contrat de sous-location qui fera office d’acte juridique aux yeux de la loi. Cela servira énormément en cas de litiges entre les deux parties. Cette convention devra contenir au moins le montant du loyer, la durée de la sous-location, les charges partagées, les obligations à respecter par le locataire à l’égard du propriétaire et que le sous-locataire devra lui-aussi suivre, et enfin une autorisation du propriétaire bailleur à joindre au bail de sous-location. Il est également à rappeler que le propriétaire bailleur n’a aucun lien juridique avec le sous-locataire ; ainsi, c’est le locataire qui se porte garant en prenant la responsabilité en cas de dégradations du logement, d’impayés ou de tout autre problème. Pour prévenir cela, il faut penser à rajouter une garantie « recours du sous-locataire » au contrat d’assurance. Le sous-locataire est d’ailleurs tenu de prendre une garantie personnelle des risques locatifs.
Les sanctions en cas de sous-location illégale
Les locataires sans autorisation de sous-louer un logement sont passibles de sanctions. En effet, le propriétaire-bailleur est en droit de mettre fin au contrat ou de demander des dommages et intérêts. Le locataire peut même encourir des sanctions pénales. Il est donc recommandé de rester vigilent et de penser d’abord à obtenir l’accord du propriétaire avant de s’engager dans une sous-location. De plus, la sous-location est particulièrement dans la ligne de mire du législateur puisqu’un amendement adopté au cours de l’élaboration de la loi sur l’économie pour une république numérique prévoit l’établissement de nouvelles sanctions en cas de sous-location illégale. Il faut aussi savoir que dans les grandes villes comme Paris, les locations en tant que résidences principales ne peuvent être sous-loués en saisonner que ponctuellement, pendant les vacances de son locataire et au maximum quatre mois par an. Ainsi, en cas de dérogation à cette règle, le locataire est passible de lourdes sanctions s’il le sous-loue au-delà de cette limite.
Doit-on déclarer le loyer perçu?
La sous-location d’une habitation meublée n’impacte en rien sur la catégorie de revenu. Il faut donc déterminer si le logement sous-loué est nu ou meublé. Dans le cas d’un logement non meublé, les loyers devront être déclarés en tant que revenus fonciers. En effet, les revenus dégagés par les propriétaires bâties et non bâtes constituent des revenus fonciers. Par contre, si le logement est meublé, les loyers sont perçus comme étant de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. Les locataires d’un bien en sous-location ne peuvent pas considérer leurs loyers comme étant de la catégorie des revenus fonciers. S’il s’agit d’un logement nu, les sommes perçues relèvent des bénéfices non commerciaux.
Conclusion
La sous-location est une solution intéressante pendant les vacances ou en cas d’absence mais encore faut-il obtenir l’autorisation du propriétaire pour que cela ne soit pas illégal. Il faut aussi faire attention à ne pas faire sous-louer son logement à n’importe qui.
